房地产的通膨避险效果(Real Estate as Inflation Hedge)

金融界对房地产投资的常见”促销”用语是，”买房地产，抗通膨”。这个说法和直觉完全符合。我们来看一下，房地产是否提供了恰切的抗通膨表现。

房地产投资一般有两种形式。一是直接持有，一是透过像Real Estate Investment Trusts(简称REIT)来间接持有。

假如业主直接持有可带来租金收入的房地产，像商办大楼、仓库、店面或是公寓，在通膨明显的时候，屋主可以提高租金来对抗通膨。但是，这些不动产也需要基本维持的成本。这些维护费用，也会随通膨而上升。假如提高的租金收益，未能打平增加的基本开销，那么，这些直接持有的房地产，还是无法对抗通膨。所以直接持有的房地产，能否对抗通膨，是有个别差异的。

而透过REIT投资呢?

本图取材自Vanguard IC&R Preserving a Portfolio’s Real Value: Is There an Optimal Strategy? 一文。

我们可以看到上图。这张图是美国1972到2005年间，REIT index和CPI的走势图。黑线是REIT指数，淡橘线是CPI指数。读者可以把这两条线，由左到右瞄过一眼，看看是否有橘线黑线同步起伏趋势。似乎不太有。黑线自顾自的，上下摆荡着。

本图取材自Vanguard IC&R Preserving a Portfolio’s Real Value: Is There an Optimal Strategy? 一文。

这张图显示各种指数与消费者物价指数的关连性(correlation)。上半是用月报酬来算，下半是用年报酬来算。我们可以看到REIT那列，月报酬与CPI的相关性是-0.0794，年报酬与CPI的相关性是0.1229。其实，REIT这种和消费者物价指数的关连性，与股票和消费者物价指数的关连性比较近似。

总结来说，你要很精确的抵消通膨，REIT可能无法达到这个目的。但你要长期投资，以REIT 的风险和报酬，很有机会为投资组合带来实质收益。

下次看到基金公司拿抗通膨当REIT基金的广告词时，想想看，REIT是比较像股票还是比较像房地产的东西。

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